IMT para no residentes: ¿qué ha cambiado?
El IMT es el impuesto que grava la adquisición onerosa de bienes inmuebles situados en Portugal y constituye uno de los principales costes asociados a la compra de una vivienda.
Con las modificaciones legislativas introducidas en 2026, los adquirentes que no sean residentes fiscales en Portugal pasaron a estar sujetos a un régimen específico de tributación en la adquisición de inmuebles destinados a vivienda.
Con carácter general, las nuevas normas establecen un tipo fijo del 7,5 % de IMT, sustituyendo la aplicación de las tarifas progresivas utilizadas para los residentes y eliminando, por regla general, el acceso a las exenciones o reducciones previstas para determinadas situaciones.
Este cambio supone una modificación significativa para los inversores extranjeros y los particulares que deseen adquirir un inmueble en territorio portugués.
¿Existen excepciones?
Sí.
Aunque se aplica el tipo fijo del 7,5 %, la legislación contempla determinadas situaciones en las que el adquirente podrá beneficiarse de un tratamiento fiscal más favorable.
Entre las principales excepciones destacan:
- Cuando el comprador pase a ser residente fiscal en Portugal dentro de los dos años siguientes a la adquisición.
- Cuando el inmueble se destine al arrendamiento de vivienda cumpliendo los requisitos legalmente establecidos, especialmente en lo relativo al plazo para su puesta en el mercado y al período mínimo de alquiler.
En estos casos, el contribuyente podrá solicitar la devolución de la diferencia entre el IMT inicialmente abonado y el impuesto que habría resultado de aplicar el régimen general.
Esta medida pretende fomentar el establecimiento de nuevos residentes en Portugal y aumentar la oferta de viviendas destinadas al mercado del alquiler.
¿Cuál es el objetivo de estas medidas?
Las modificaciones forman parte de un conjunto más amplio de políticas públicas destinadas a responder a los retos actuales del mercado de la vivienda.
Entre sus principales objetivos se encuentran:
- aumentar la oferta de viviendas;
- fomentar el alquiler residencial;
- reducir la presión sobre el mercado inmobiliario;
- facilitar el acceso a la vivienda para los residentes;
- reforzar la equidad fiscal entre los distintos perfiles de compradores.
Al mismo tiempo, se pretende mantener a Portugal como un destino atractivo para la inversión, favoreciendo aquellos proyectos que contribuyan de forma efectiva al mercado de la vivienda.
¿Qué aspectos deben tener en cuenta los no residentes?
Quienes deseen adquirir un inmueble en Portugal deben analizar previamente el tratamiento fiscal aplicable a la operación.
Una decisión adoptada sin una adecuada planificación puede traducirse en un coste fiscal superior al necesario o en la pérdida de beneficios fiscales que podrían obtenerse si se cumplen determinados requisitos.
Antes de formalizar la compraventa conviene analizar, entre otros aspectos:
- la residencia fiscal del comprador;
- el destino previsto para el inmueble;
- la posibilidad de trasladar la residencia fiscal a Portugal en el futuro;
- los requisitos para solicitar una eventual devolución del IMT;
- el impacto fiscal en materia de IMI, IRPF, Impuesto sobre Sociedades o Impuesto del Timbre.
Una planificación fiscal adecuada permite estructurar correctamente la operación y evitar costes innecesarios.
Conclusión
Las nuevas normas del IMT para no residentes constituyen una de las modificaciones fiscales más relevantes del mercado inmobiliario portugués en los últimos años.
Aunque la aplicación del tipo fijo del 7,5 % puede incrementar el coste inicial de adquisición para muchos compradores internacionales, la existencia de excepciones y mecanismos de devolución demuestra la intención del legislador de favorecer a quienes contribuyan a la vivienda habitual o al aumento de la oferta de alquiler.
En un contexto normativo en constante evolución, contar con el asesoramiento de profesionales especializados en fiscalidad e inversión inmobiliaria resulta esencial para garantizar el correcto tratamiento tributario de la operación y optimizar su eficiencia fiscal.
¿Cómo puede ayudar Nominaurea?
En Nominaurea asesoramos a clientes nacionales e internacionales durante todas las fases de la adquisición de inmuebles en Portugal.
Prestamos apoyo en el análisis del tratamiento fiscal de la operación, la planificación tributaria, la identificación de los beneficios fiscales aplicables, la preparación de la documentación necesaria y la gestión de los trámites ante la Administración Tributaria.
Si está pensando en invertir en Portugal o adquirir un inmueble con total seguridad jurídica y fiscal, nuestro equipo está preparado para ofrecerle un servicio personalizado, riguroso y adaptado a sus necesidades.
