Quando um imóvel é vendido por um valor superior ao da sua aquisição, pode existir uma mais-valia sujeita a tributação em IRS. Em Portugal, regra geral, apenas 50% da mais-valia apurada é englobada para efeitos de tributação no caso de residentes fiscais.
Contudo, o Código do IRS prevê um mecanismo de exclusão de tributação quando estão em causa imóveis destinados a habitação própria e permanente e o valor obtido com a venda é reinvestido numa nova habitação com o mesmo destino.
Para beneficiar desta exclusão, devem verificar-se cumulativamente várias condições:
- O imóvel vendido tem de corresponder à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do agregado familiar;
- O reinvestimento deve ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda;
- O contribuinte deve declarar a intenção de reinvestimento na declaração Modelo 3 de IRS;
- O reinvestimento deve incidir sobre o valor de realização deduzido do eventual empréstimo ainda em dívida relacionado com o imóvel vendido.
O Esclarecimento da Autoridade Tributária em 2026
A recente Informação Vinculativa de abril de 2026 analisou uma situação cada vez mais comum: um casal em união de facto que vivia numa habitação pertencente apenas a um dos membros do agregado.
Posteriormente, o casal adquiriu um novo imóvel em compropriedade, recorrendo parcialmente a crédito bancário. Após essa aquisição, o imóvel originalmente pertencente apenas à companheira foi vendido.
A questão colocada à Autoridade Tributária consistia em saber qual o valor que poderia ser considerado como reinvestimento para efeitos de exclusão de tributação das mais-valias.
O entendimento da AT veio confirmar que, apesar de o imóvel vendido ser um bem próprio de apenas um dos membros da união de facto, o benefício fiscal do reinvestimento pode aplicar-se desde que o imóvel constituísse efetivamente a habitação própria e permanente do agregado familiar.
Qual o Valor que Conta como Reinvestimento?
Um dos aspetos mais importantes deste regime é perceber que não é a mais-valia obtida que tem de ser reinvestida.
O que a lei exige é o reinvestimento do valor de realização da venda, deduzido do eventual empréstimo bancário ainda existente associado ao imóvel alienado.
Por exemplo:
- Valor de venda do imóvel: 350.000 €
- Capital em dívida ao banco: 100.000 €
- Valor relevante para reinvestimento: 250.000 €
Se o reinvestimento for apenas parcial, a exclusão de tributação também será apenas parcial.
União de Facto e Fiscalidade: Existem Diferenças?
Embora a união de facto tenha vindo a aproximar-se do regime aplicável aos casados em diversas matérias fiscais, continuam a existir situações em que a interpretação da Autoridade Tributária levanta dúvidas adicionais.
A Informação Vinculativa agora divulgada demonstra que a AT aceita a exclusão de tributação mesmo quando o imóvel vendido pertence apenas a um dos unidos de facto, desde que estivesse afeto à habitação própria e permanente do agregado familiar.
Ainda assim, estas situações exigem uma análise cuidada da titularidade do imóvel, da afetação à habitação permanente e da forma como o reinvestimento é efetuado.
Aspetos que os Contribuintes Não Devem Ignorar
Existem vários erros frequentes nas operações de venda e reinvestimento de imóveis em Portugal:
- Não alterar atempadamente o domicílio fiscal para a nova habitação;
- Declarar incorretamente a intenção de reinvestimento no IRS;
- Confundir o conceito de mais-valia com o valor efetivamente exigido para reinvestimento;
- Não cumprir os prazos legais previstos no Código do IRS;
- Assumir incorretamente que qualquer aquisição de imóvel permite exclusão de tributação.
Além disso, o domicílio fiscal continua a ser um elemento essencial para comprovar a habitação própria e permanente perante a Autoridade Tributária.
Conclusão
O regime de exclusão de tributação das mais-valias imobiliárias em Portugal continua a ser um dos mecanismos fiscais mais relevantes para os contribuintes que vendem e adquirem habitação própria permanente.
Contudo, as regras são complexas e exigem especial atenção, sobretudo em situações de união de facto, compropriedade, crédito à habitação e reinvestimentos parciais.
A recente Informação Vinculativa da Autoridade Tributária veio reforçar que a análise destas operações deve ser feita caso a caso, tendo em conta a realidade do agregado familiar e os requisitos legais previstos no Código do IRS.
Uma correta análise fiscal antes da venda do imóvel pode evitar custos fiscais significativos e garantir o correto enquadramento do reinvestimento.
Como pode a Nominaurea ajudar?
A Nominaurea presta apoio especializado em matérias fiscais e contabilísticas relacionadas com:
- Cálculo de mais-valias imobiliárias;
- Simulação de impacto fiscal em IRS;
- Análise de reinvestimento de habitação própria e permanente;
- Apoio no preenchimento da declaração Modelo 3;
- Enquadramento fiscal de situações de união de facto e compropriedade;
- Planeamento fiscal imobiliário.
Antes de vender ou adquirir um imóvel, uma análise técnica adequada pode fazer toda a diferença no imposto a pagar.
