Cuando un inmueble se vende por un valor superior al de su adquisición, puede existir una plusvalía sujeta a tributación en IRPF. En Portugal, con carácter general, solo el 50% de la plusvalía obtenida se integra en la base imponible en el caso de residentes fiscales.
Sin embargo, el Código del IRPF portugués prevé un mecanismo de exclusión de tributación cuando se trata de inmuebles destinados a vivienda habitual y permanente y el importe obtenido con la venta se reinvierte en una nueva vivienda con el mismo destino.
Para beneficiarse de esta exclusión deben cumplirse simultáneamente varios requisitos:
- El inmueble vendido debe corresponder a la vivienda habitual y permanente del sujeto pasivo o de la unidad familiar;
- La reinversión debe efectuarse entre los 24 meses anteriores y los 36 meses posteriores a la venta;
- El contribuyente debe declarar la intención de reinversión en la declaración anual de IRPF;
- La reinversión debe realizarse sobre el valor de transmisión deducido del eventual préstamo hipotecario pendiente asociado al inmueble vendido.
La Aclaración de la Autoridad Tributaria en 2026
La reciente Información Vinculante de abril de 2026 analizó una situación cada vez más frecuente: una pareja en unión de hecho que residía en una vivienda perteneciente únicamente a uno de los miembros de la pareja.
Posteriormente, la pareja adquirió un nuevo inmueble en copropiedad, recurriendo parcialmente a financiación bancaria. Tras dicha adquisición, se vendió el inmueble inicialmente perteneciente exclusivamente a la compañera.
La cuestión planteada a la Autoridad Tributaria consistía en determinar qué importe podía considerarse como reinversión a efectos de exclusión de tributación de las plusvalías.
La interpretación de la Administración Tributaria confirmó que, aunque el inmueble vendido fuera un bien privativo de uno de los miembros de la unión de hecho, el beneficio fiscal de la reinversión puede aplicarse siempre que el inmueble constituyera efectivamente la vivienda habitual y permanente de la unidad familiar.
¿Qué Importe Cuenta Como Reinversión?
Uno de los aspectos más importantes de este régimen es comprender que no es la plusvalía obtenida lo que debe reinvertirse.
Lo que exige la ley es la reinversión del valor de transmisión del inmueble, deducido del eventual préstamo hipotecario pendiente relacionado con el inmueble transmitido.
Por ejemplo:
- Valor de venta del inmueble: 350.000 €
- Capital pendiente con el banco: 100.000 €
- Importe relevante para reinversión: 250.000 €
Si la reinversión es solo parcial, la exclusión de tributación también será únicamente parcial.
Unión de Hecho y Fiscalidad: ¿Existen Diferencias?
Aunque la unión de hecho se ha aproximado progresivamente al régimen aplicable a los matrimonios en diversas materias fiscales, siguen existiendo situaciones en las que la interpretación de la Autoridad Tributaria genera dudas adicionales.
La Información Vinculante ahora divulgada demuestra que la Administración Tributaria acepta la exclusión de tributación incluso cuando el inmueble vendido pertenece únicamente a uno de los miembros de la unión de hecho, siempre que estuviera afecto a la vivienda habitual y permanente de la unidad familiar.
Aun así, estas situaciones requieren un análisis cuidadoso de la titularidad del inmueble, de su afectación como vivienda habitual y de la forma en que se realiza la reinversión.
Aspectos que los Contribuyentes No Deben Ignorar
Existen varios errores frecuentes en las operaciones de venta y reinversión de inmuebles en Portugal:
- No modificar a tiempo el domicilio fiscal a la nueva vivienda;
- Declarar incorrectamente la intención de reinversión en el IRPF;
- Confundir el concepto de plusvalía con el importe efectivamente exigido para la reinversión;
- No respetar los plazos legales previstos en el Código del IRPF portugués;
- Asumir incorrectamente que cualquier adquisición de inmueble permite la exclusión de tributación.
Además, el domicilio fiscal sigue siendo un elemento esencial para demostrar la vivienda habitual y permanente ante la Autoridad Tributaria portuguesa.
Conclusión
El régimen de exclusión de tributación de las plusvalías inmobiliarias en Portugal sigue siendo uno de los mecanismos fiscales más relevantes para los contribuyentes que venden y adquieren vivienda habitual.
Sin embargo, las normas son complejas y requieren especial atención, especialmente en situaciones de unión de hecho, copropiedad, financiación hipotecaria y reinversiones parciales.
La reciente Información Vinculante de la Autoridad Tributaria portuguesa refuerza que el análisis de estas operaciones debe realizarse caso por caso, teniendo en cuenta la realidad de la unidad familiar y los requisitos legales previstos en el Código del IRPF portugués.
Un correcto análisis fiscal antes de vender un inmueble puede evitar costes fiscales significativos y garantizar el adecuado encuadramiento de la reinversión.
¿Cómo puede ayudar Nominaurea?
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- Análisis de reinversión de vivienda habitual y permanente;
- Apoyo en la cumplimentación de declaraciones fiscales;
- Encuadramiento fiscal de situaciones de unión de hecho y copropiedad;
- Planificación fiscal inmobiliaria.
Antes de vender o adquirir un inmueble, un análisis técnico adecuado puede marcar una gran diferencia en el impuesto a pagar.
