IMT para não residentes: o que mudou?
O IMT é o imposto devido na aquisição onerosa de imóveis situados em Portugal e constitui um dos principais custos associados à compra de uma habitação.
Com as alterações legislativas introduzidas em 2026, os adquirentes que não sejam residentes fiscais em Portugal passaram a estar sujeitos a um regime específico de tributação na aquisição de imóveis destinados a habitação.
Em termos gerais, as novas regras estabelecem uma taxa fixa de IMT de 7,5%, afastando a aplicação das tabelas progressivas normalmente utilizadas para residentes e eliminando, em regra, o acesso às isenções ou reduções previstas para determinadas situações.
Esta alteração representa uma mudança significativa para investidores estrangeiros e particulares que pretendam adquirir imóveis em território nacional.
Existem exceções?
Sim.
Apesar da aplicação da taxa de 7,5%, a legislação prevê situações em que o adquirente poderá beneficiar de um tratamento mais favorável.
Entre as principais exceções destacam-se:
- Quando o comprador passa a ser residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a aquisição;
- Quando o imóvel é destinado ao arrendamento habitacional dentro dos requisitos legalmente previstos, nomeadamente quanto ao prazo de colocação no mercado e ao período mínimo de arrendamento.
Nestes casos, o contribuinte poderá requerer a restituição da diferença entre o IMT inicialmente pago e o imposto que resultaria da aplicação das regras gerais.
Esta solução procura incentivar a fixação de residentes em Portugal e aumentar a oferta de habitação destinada ao mercado de arrendamento.
Qual o objetivo destas medidas?
As alterações integram um conjunto mais amplo de políticas públicas destinadas a responder aos desafios do mercado habitacional.
Entre os principais objetivos encontram-se:
- promover o aumento da oferta de habitação;
- incentivar o arrendamento habitacional;
- reduzir a pressão sobre o mercado imobiliário;
- favorecer o acesso à habitação por residentes;
- reforçar a justiça fiscal entre diferentes perfis de adquirentes.
Ao mesmo tempo, procura-se manter Portugal atrativo para o investimento, privilegiando projetos que contribuam efetivamente para o mercado habitacional.
Que cuidados devem ter os não residentes?
Quem pretenda adquirir um imóvel em Portugal deverá analisar previamente o enquadramento fiscal da operação.
Uma decisão tomada sem o adequado planeamento poderá traduzir-se num custo fiscal superior ao necessário ou na perda de benefícios que poderiam ser obtidos mediante o cumprimento de determinados requisitos.
Antes da escritura é aconselhável avaliar, entre outros aspetos:
- a residência fiscal do adquirente;
- a finalidade do imóvel;
- a possibilidade de futura mudança de residência para Portugal;
- os requisitos para eventual restituição do IMT;
- o impacto em sede de IMI, IRS ou IRC e Imposto do Selo.
Uma análise prévia permite estruturar corretamente a operação e evitar custos desnecessários.
Conclusão
As novas regras do IMT para não residentes representam uma das alterações fiscais mais relevantes no mercado imobiliário português dos últimos anos.
Embora a aplicação da taxa fixa de 7,5% possa aumentar o custo inicial de aquisição para muitos compradores internacionais, a existência de exceções e mecanismos de restituição demonstra que o legislador pretende privilegiar quem contribua para a habitação permanente ou para o aumento da oferta de arrendamento.
Num contexto em constante evolução, o acompanhamento por profissionais especializados em fiscalidade e imobiliário torna-se essencial para garantir o correto enquadramento da operação e maximizar a eficiência fiscal.
Como pode a Nominaurea ajudar?
Na Nominaurea acompanhamos clientes nacionais e internacionais em todas as fases da aquisição de imóveis em Portugal.
Prestamos apoio na análise do enquadramento fiscal da operação, no planeamento tributário, na verificação dos benefícios aplicáveis, na preparação da documentação necessária e no acompanhamento junto da Autoridade Tributária.
Se pretende investir em Portugal ou adquirir um imóvel com total segurança fiscal, a nossa equipa está preparada para o apoiar com um serviço personalizado, rigoroso e orientado para as suas necessidades.
