IS y rendimientos de alquileres en Portugal
En Portugal, los rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles obtenidos por sociedades mercantiles están, por regla general, sujetos al IS. Estos rendimientos integran el beneficio imponible de las empresas y quedan sujetos a los tipos previstos en el Código del IS.
En los últimos años, el legislador ha introducido diversas medidas destinadas a mitigar el impacto del aumento de los alquileres e incentivar la estabilidad contractual en el mercado inmobiliario. Una de estas medidas surgió mediante la Ley n.º 19/2022, que estableció un apoyo extraordinario a la tributación de los rendimientos inmobiliarios.
En el caso de las empresas sujetas al IS, el apartado 3 del artículo 3 de dicha ley determinó que los rendimientos tributables de alquileres podrían calcularse mediante la aplicación de un coeficiente de 0,87. En la práctica, esto se traduce en una reducción de la base imponible sujeta a impuesto.
¿Qué significa la aplicación del coeficiente de 0,87?
La aplicación del coeficiente de 0,87 permite que únicamente el 87 % del rendimiento de los alquileres sea considerado a efectos de tributación en IS.
Ejemplo práctico:
- Rendimientos de alquileres: 100.000 €
- Aplicación del coeficiente de 0,87:
- Rendimiento tributable: 87.000 €
- Exclusión fiscal efectiva: 13.000 €
Este mecanismo tuvo como objetivo aliviar parcialmente la carga fiscal asociada a los rendimientos inmobiliarios, siempre que se cumplieran determinados requisitos legales.
Condiciones para beneficiarse de la reducción de la base imponible
La aplicación de este beneficio fiscal depende del cumplimiento acumulativo de varias condiciones, concretamente:
- Que los alquileres hayan sido devengados y pagados durante el período cubierto por la medida;
- Que los contratos de arrendamiento estuvieran vigentes antes de la fecha legalmente definida;
- Que los contratos hayan sido debidamente comunicados a la Autoridad Tributaria;
- Que no exista una actualización de la renta superior a los límites legalmente previstos.
Además, este régimen no es aplicable a los sujetos pasivos encuadrados en el régimen simplificado de determinación de la base imponible en IS.
La importancia de la Información Vinculante de 2026
La Información Vinculante de 16-02-2026 vino a aclarar una cuestión práctica muy relevante para las empresas con rendimientos inmobiliarios: determinar si la reducción derivada de la aplicación del coeficiente de 0,87 debe considerarse a efectos de las limitaciones cuantitativas previstas en el artículo 92.º del Código del IS.
El artículo 92.º del Código del IS establece límites mínimos de tributación en determinadas situaciones, impidiendo que algunos beneficios fiscales reduzcan excesivamente la base imponible.
La interpretación ahora aclarada por la Autoridad Tributaria refuerza la necesidad de distinguir:
- La determinación del rendimiento tributable;
- La posterior aplicación de beneficios fiscales o deducciones;
- Las limitaciones cuantitativas previstas en el Código del IS.
En la práctica, esta aclaración tiene un impacto directo en el cálculo del impuesto a pagar por sociedades inmobiliarias y empresas propietarias de patrimonio arrendado.
Impacto para empresas inmobiliarias y sociedades patrimoniales
Esta interpretación adquiere especial relevancia para:
- Sociedades de gestión inmobiliaria;
- Empresas familiares con patrimonio arrendado;
- Holdings patrimoniales;
- Inversores inmobiliarios con inmuebles afectos a la actividad empresarial;
- Empresas con rendimientos significativos procedentes de arrendamientos.
Una interpretación incorrecta del encuadramiento fiscal puede originar:
- Liquidaciones adicionales de IS;
- Correcciones inspectoras;
- Intereses compensatorios;
- Contingencias fiscales futuras.
Por este motivo, resulta esencial analizar cuidadosamente:
- La naturaleza de los rendimientos;
- El encuadramiento contable;
- La correcta aplicación de los coeficientes fiscales;
- Los límites previstos en el artículo 92.º del Código del IS;
- El impacto de los beneficios fiscales en la base imponible.
Planificación fiscal y cumplimiento declarativo
La tributación de los alquileres en IS exige una articulación rigurosa entre contabilidad y fiscalidad.
Las empresas deben garantizar:
- El correcto reconocimiento contable de los rendimientos inmobiliarios;
- La adecuada documentación de los contratos de arrendamiento;
- La validación del encuadramiento fiscal aplicable;
- La correcta preparación del Modelo 22;
- El análisis de los beneficios fiscales aplicables;
- La revisión de los impactos en tributaciones autónomas y limitaciones fiscales.
Una adecuada planificación fiscal permite reducir riesgos y evitar errores con impacto financiero significativo.
Conclusión
Los rendimientos tributables de alquileres en Portugal continúan adquiriendo una creciente relevancia en el contexto fiscal de las empresas. La aplicación del coeficiente previsto en la Ley n.º 19/2022 representó una importante medida de apoyo al sector inmobiliario, pero su articulación con las limitaciones previstas en el Código del IS planteó dudas interpretativas relevantes.
La reciente Información Vinculante de 2026 aportó una mayor seguridad jurídica respecto a la aplicación de estas normas, reforzando la importancia de un análisis técnico riguroso en la determinación de la base imponible en IS.
En un contexto fiscal cada vez más complejo, las empresas deben garantizar un acompañamiento contable y fiscal especializado, con el fin de asegurar el correcto encuadramiento de los rendimientos inmobiliarios y minimizar riesgos tributarios.
Cómo puede ayudar Nominaurea
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- Análisis fiscal de rendimientos inmobiliarios;
- Apoyo en el encuadramiento de alquileres en IS;
- Revisión de la base imponible;
- Planificación fiscal inmobiliaria;
- Preparación y validación del Modelo 22;
- Acompañamiento en inspecciones tributarias;
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