O que são mais-valias imobiliárias?
As mais-valias imobiliárias correspondem ao ganho obtido com a venda de um imóvel, calculado pela diferença entre o valor de realização (preço de venda) e o valor de aquisição, ajustado por determinados encargos e coeficientes legais. Este ganho constitui um rendimento sujeito a tributação em sede de IRS quando o imóvel está localizado em Portugal.
Regime anterior aplicável a não residentes
Durante vários anos, os contribuintes não residentes eram tributados de forma diferente dos residentes.
Até 2022, as mais-valias imobiliárias obtidas por não residentes eram tributadas na totalidade do ganho a uma taxa fixa de 28%, sem aplicação das regras de englobamento.
Este regime gerou várias críticas e decisões judiciais, por se considerar que criava um tratamento fiscal discriminatório face aos contribuintes residentes.
Novo regime aplicável desde 2023
Com as alterações introduzidas no Orçamento do Estado para 2023, o regime passou a ser substancialmente diferente. Atualmente:
- Apenas 50% da mais-valia apurada é considerada para efeitos de tributação, tal como acontece com residentes.
- Esse valor é englobado e sujeito às taxas progressivas de IRS, que podem variar aproximadamente entre 14,5% e 48%.
- Para determinar a taxa aplicável, o contribuinte não residente deve declarar também os seus rendimentos mundiais, permitindo calcular a taxa média de imposto aplicável.
Na prática, esta alteração aproxima o regime fiscal aplicável a não residentes daquele que já era aplicado aos residentes em Portugal.
Obrigações declarativas
Quando um não residente vende um imóvel situado em Portugal, deve cumprir determinadas obrigações fiscais, incluindo:
- Entregar a declaração de IRS (Modelo 3) em Portugal.
- Declarar a operação no Anexo G relativo a mais-valias.
- Indicar os rendimentos obtidos no estrangeiro, para cálculo da taxa progressiva aplicável.
O cumprimento correto destas obrigações é essencial para evitar erros de tributação ou eventuais penalizações.
Situações especiais a considerar
Existem ainda alguns aspetos relevantes que podem influenciar a tributação:
- Custos com obras, encargos com a aquisição ou venda e outros gastos podem reduzir o valor da mais-valia tributável.
- A existência de acordos para evitar a dupla tributação entre Portugal e o país de residência pode influenciar o tratamento fiscal final.
- Em determinados casos, o enquadramento fiscal pode variar consoante se trate de pessoas singulares ou entidades coletivas.
Como pode a Nominaurea ajudar?
A tributação das mais-valias imobiliárias pode levantar várias dúvidas, sobretudo quando envolve contribuintes não residentes, rendimentos obtidos no estrangeiro e diferentes enquadramentos fiscais.
A Nominaurea presta apoio especializado a investidores e proprietários que vendem imóveis em Portugal, garantindo um acompanhamento fiscal rigoroso em todas as fases do processo.
Entre os principais serviços destacam-se:
- Análise fiscal prévia à venda do imóvel, para estimar a tributação das mais-valias e avaliar o impacto fiscal da operação;
- Apoio no cumprimento das obrigações declarativas em Portugal, incluindo o preenchimento e submissão da declaração de IRS;
- Planeamento fiscal para investidores estrangeiros, considerando a legislação portuguesa e os acordos para evitar a dupla tributação;
- Acompanhamento contabilístico e fiscal contínuo para proprietários e investidores imobiliários.
Com uma abordagem técnica, transparente e orientada para resultados, a Nominaurea ajuda clientes nacionais e internacionais a cumprir corretamente as suas obrigações fiscais e a tomar decisões informadas no mercado imobiliário português.
Conclusão
A reforma introduzida em 2023 representou um passo importante para harmonizar a tributação das mais-valias imobiliárias entre residentes e não residentes em Portugal.
Ao aplicar apenas 50% da mais-valia e ao utilizar as taxas progressivas de IRS, o sistema tornou-se mais equilibrado e alinhado com os princípios do direito europeu.
Para investidores estrangeiros e emigrantes portugueses que vendem imóveis em Portugal, compreender estas regras é fundamental para planear corretamente as operações e evitar surpresas fiscais.
